Czy inwestycje w mieszkania naprawdę chronią przed inflacją? Nowy raport UEW rozwiewa wątpliwości inwestorów

Wzrosty stóp procentowych, inflacja dwucyfrowa i niepewność gospodarcza sprawiły, że wielu inwestorów zaczęło na nowo przyglądać się rynkowi nieruchomości mieszkaniowych. Ale czy inwestycja w mieszkanie to rzeczywiście skuteczna forma ochrony wartości kapitału? Jakie są rzeczywiste zyski z najmu, a jakie z potencjalnej odsprzedaży mieszkania? Na te pytania odpowiada najnowszy raport Think Tanku Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

„Mieszkanie może być tarczą przed inflacją – ale tylko wtedy, gdy wiesz, co robisz”

— prof. Iwona Dittmann, UEW

Nowa metoda pomiaru realnej ochrony przed inflacją

Autorka badania – prof. dr hab. Iwona Dittmann – przeanalizowała sześć największych rynków mieszkaniowych w Polsce: Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Łódź i Poznań, obejmując danymi okres 2006–2022. To pierwszy w Polsce raport, w którym zastosowano wskaźniki realnej ochrony kapitału przed inflacją osobno dla:

• zysku z odsprzedaży nieruchomości,
• dochodu z wynajmu,
• oraz łącznego efektu inwestycji (najem + sprzedaż).

Wnioski? Nie każde mieszkanie i nie w każdej lokalizacji zabezpiecza realną wartość pieniądza. Ale dobrze przemyślana strategia – szczególnie ta oparta na wynajmie długoterminowym – może nie tylko utrzymać wartość, ale i realnie ją powiększyć.

Dochód z najmu = stabilna ochrona, zwłaszcza długoterminowa

Najem okazuje się najpewniejszą formą ochrony kapitału. W kilkuletnich przedziałach czasowych, dochód z najmu znacznie lepiej radził sobie z inflacją niż sama odsprzedaż mieszkania. Wskaźniki ochrony kapitału na poziomie 90–100% (a nawet wyższe!) notowano szczególnie w miastach takich jak Gdańsk, Wrocław czy Kraków.

Dodatkowo, gdy połączy się oba źródła dochodu – regularne wpływy z najmu oraz zysk ze sprzedaży – efektywność ochrony kapitału rośnie nawet do 120–150% w długim horyzoncie. Ale uwaga: skuteczność inwestycji zależy od miasta, czasu zakupu i długości trwania inwestycji.

Które miasta wypadają najlepiej?

Z danych raportu wynika, że największy potencjał ochronny przed inflacją mają:

• Gdańsk – zwłaszcza w perspektywie 10+ lat,
• Wrocław – z mocnym rynkiem najmu i stabilnymi wzrostami cen,
• Kraków – z wysokimi zyskami kapitałowymi.

Nieco słabiej wypadają Łódź i Poznań, gdzie dynamika wzrostu cen nieruchomości była niższa. Jednak nawet tam dochód z najmu stanowi istotną barierę ochronną przed utratą realnej wartości pieniądza.

Wnioski dla inwestorów i polityki mieszkaniowej

Raport wskazuje, że inwestycje mieszkaniowe – odpowiednio prowadzone – mogą stanowić skuteczną formę zabezpieczenia oszczędności. Ale to nie jest rozwiązanie uniwersalne. Kluczowa jest lokalizacja, czas zakupu i długość inwestycji.

Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej czy planowania urbanistycznego, dane te mogą również stanowić ważne źródło wiedzy: pokazują one m.in. realny wpływ czynszów na decyzje inwestorów, różnice regionalne oraz potrzebę bardziej precyzyjnego zarządzania rynkiem najmu.

Pełny raport dostępny poniżej:

Zródło:
https://thinktank.ue.wroc.pl/publikacja/raport-think-tanku-uew-impakt-dolny-slask-potencjal-inwestycji-w-nieruchomosci-mieszkaniowe-w-polsce/

Autorka:
Prof. dr hab. Iwona Dittmann, Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu
Think Tank UEW – Impakt Dolny Śląsk